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Louer ou acheter ?

Acheter n’est pas forcément épargner et louer n’est pas jeter son argent. Entrez vos chiffres et voyez quelles hypothèses décident.

CHF
CHF
CHF / mois

Loyer mensuel d’un logement comparable, sans les charges.

% / an

Le taux que vous payez réellement, pas les 5 % du test de capacité.

% / an

Par an, avant inflation. Les prix suisses ont fortement augmenté en 20 ans ; personne ne connaît les 20 prochaines années.

% / an
% / an

Par an, après frais. S’applique des deux côtés à l’argent qui n’est pas dans le logement.

%

Pour la valeur locative et les déductions jusqu’en 2028.

%

Notaire, registre foncier et droits de mutation ; très variables selon le canton.

%

Courtier et notaire. L’impôt sur les gains immobiliers s’ajoute et n’est pas inclus.

ans

Votre résultat

Écart à la fin
CHF 197 996
L’achat rattrape après
5 ans
Patrimoine si vous achetez
CHF 958 769
Patrimoine si vous louez
CHF 760 773
Coût du propriétaire la 1re année
CHF 25 350 / an
Loyer la 1re année
CHF 36 000 / an

Votre résultat, expliqué

Après 20 ans, l’achat vous laisse environ CHF 197 996 d’avance : CHF 958 769 contre CHF 760 773 en louant et en investissant la différence.

Jusqu’à fin 2028, les propriétaires sont imposés sur une valeur locative et déduisent intérêts et entretien. Dès 2029, les deux disparaissent (décision du Conseil fédéral du 1er avril 2026) ; les primo-acquéreurs gardent dix ans une petite déduction d’intérêts dégressive, non incluse ici.

Un modèle simple : hypothèque sans amortissement, sans impôt sur les gains immobiliers, sans rénovation imprévue. Utilisez-le pour voir quelles hypothèses comptent le plus.

AnnéeAcheterLouer
5CHF 306 320CHF 300 007
10CHF 474 583CHF 409 109
15CHF 687 218CHF 557 888
20CHF 958 769CHF 760 773

Estimations pour planifier, pas un conseil. Utilisation à vos propres risques. Lire l’avertissement complet

Comment c’est calculé

Chaque année, en francs de l’année :

  • Propriétaire : intérêts hypothécaires + entretien (1 % de la valeur du bien). Jusqu’en 2028, plus l’impôt sur la valeur locative (65 % du loyer du marché) moins les intérêts et l’entretien déduits, à votre taux marginal. Dès 2029, ni valeur locative ni déductions.
  • Locataire : le loyer, en hausse chaque année.
  • Celui qui paie le moins investit la différence au rendement choisi ; le locataire investit aussi l’apport et les frais d’achat dès le premier jour.
  • Patrimoine : valeur du bien moins frais de vente moins hypothèque plus placements, contre les placements du locataire. L’achat rattrape la première année où le patrimoine du propriétaire est le plus élevé.

De petites variations de la hausse des prix, du taux hypothécaire et du rendement changent le plus le résultat. Lisez louer ou acheter sur la voie du FIRE et vérifiez si la banque financerait : capacité hypothécaire.

Questions fréquentes

Que devient la valeur locative ?

Elle est imposée jusqu’à fin 2028. Dès le 1er janvier 2029, plus de valeur locative sur le logement occupé par son propriétaire, et les intérêts hypothécaires et frais d’entretien ne sont plus déductibles.

Pourquoi le locataire investit-il ?

Pour comparer équitablement. Le locataire garde l’apport et les frais d’achat investis, et chaque année le côté qui paie le moins investit la différence.

Qu’est-ce qui n’est pas inclus ?

L’amortissement (épargne forcée côté propriétaire), l’impôt sur les gains immobiliers à la vente, les grosses rénovations et la déduction d’intérêts des primo-acquéreurs dès 2029.

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