Mieten oder kaufen, wenn du in der Schweiz früh in Pension willst

Wohnen ist der grösste Posten in den meisten Budgets. Eigentum oder Miete verändert deine Ausgaben in der Pension, die Grösse des Vermögens, das du brauchst, und wie viel deines Vermögens du erreichen kannst. In der Schweiz kommt eine Besonderheit hinzu: Banken interessieren sich für dein Einkommen, nicht nur für dein Vermögen.

Was Eigentum wirklich kostet

Ein häufiger Fehler ist, die Miete nur mit dem Hypothekarzins zu vergleichen. Ein fairerer Vergleich zählt drei Dinge:

1. Hypothekarzins. Was du der Bank zahlst.
2. Unterhalt. Etwa 1 % des Immobilienwerts pro Jahr ist ein gängiger Planungswert.
3. Die Rendite, auf die du verzichtest, auf dem Geld, das du als Eigenkapital einsetzt.

Beispiel Eine Wohnung zu CHF 1’200’000, mit 20 % Eigenkapital (CHF 240’000), einer Hypothek von CHF 960’000 zu 2 % und Unterhalt von 1 % im Jahr.

Das sind etwa CHF 3’300 im Monat oder 3,3 % des Preises. Wenn eine vergleichbare Wohnung für CHF 3’000 im Monat vermietet wird, beträgt die Rendite 3 %, und Mieten ist etwas günstiger. Kostet sie CHF 3’600 Miete, gewinnt der Kauf. Die Antwort bewegt sich mit Preisen, Mieten und Zinsen, also verwende deine eigenen.

Was es mit deiner FIRE-Zahl macht

Ein Haus ohne Hypothek nimmt die Miete aus deinem Budget. Bei einer Entnahmerate von 3,5 % entsprechen CHF 2’000 Monatsmiete einem Vermögen von CHF 686’000. Ein abbezahltes Haus ist also ein starker Hebel, um die Zahl zu senken. Siehe deine FIRE-Zahl.

Der Preis ist, dass Kapital in einem Objekt an einem Ort gebunden ist und Reparaturen zu deinen Lasten gehen.

Das Schweizer Hypothekenproblem

Banken prüfen die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % und verlangen, dass die Kosten innerhalb von etwa einem Drittel deines Einkommens bleiben. Wenn du aufhörst zu arbeiten, sinkt dein Einkommen und die Prüfung scheitert. Frühpensionierte stellen oft fest, dass eine neue Hypothek oder eine Verlängerung schwer zu bekommen ist, wenn ihr Einkommen tief und ihr Vermögen hoch ist. Plane das vor dem Ausstieg, nicht danach.

Vorsorgegeld einsetzen

Geld aus Pensionskasse und Säule 3a lässt sich innerhalb von Grenzen für selbstbewohntes Wohneigentum einsetzen, und es senkt deine spätere Rente. Mindestens ein Teil der 20 % Eigenkapital muss aus anderen Mitteln stammen. Kläre die Regeln mit deiner Kasse, bevor du darauf aufbaust.

Eine einfache Regel für Frühpensionierte

Entweder besitzt du das Haus vor dem Ausstieg ganz oder mit einer kleinen Hypothek, oder du mietest und legst die Differenz an. Vermeide eine grosse Hypothek am Tag, an dem dein Lohn endet.

Für dieselbe Frage im Ausland lies Kaufen oder Mieten im Ausland gegenüber der Schweiz. Zur Haltung siehe Du brauchst weniger, als du denkst. Für das andere Ende des Weges siehe Mieten fürs Leben, mit null sterben. Die Steuern auf das Haus stehen in Steuern bei früher Pensionierung.

Nächster Schritt

Öffne den Rechner, senke die Ausgaben um deine Miete und sieh, wie viel früher du aufhören könntest.